Deducción por alquiler de vivienda: visión arrendador

24/04/2014
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Diccionario de finanzas claras

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Artículo escrito por: Redacción

Los efectos del IRPF en el caso de arrendamiento de viviendas y otros bienes y derechos inmobilarios son diferentes en el caso de los arrendadores y de los inquilinos. 

Vamos el tratamiento que da el impuesto a los ingresos procedentes de un arrendamiento. Hay que distinguir tres situaciones diferentes.

1. Arrendamientos realizados por un particular

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de un bien inmueble constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.

La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda,  determinadas reducciones.

2. Subarriendos

Se produce esta situación cuando una persona que tiene arrendada una vivienda u otro bien inmueble lo subarrienda a su vez a otra.

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del pro­pietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

3. Arrendamientos como actividad económica

Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario,sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.

Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando concurran las siguientes dos circunstancias:

- que para la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados,

- y que exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.

 

Concepto de rendimiento del capital inmobiliario

Tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos,cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. Es decir, el concepto de rendimiento del capital inmobiliario va más allá de la idea habitual de arrendamiento de una vivienda y puede afectar a otros derechos reales derivados de la propiedad de un inmueble o una finca. 

Cálculo de los ingresos íntegros

Arrendamiento de bienes inmuebles o constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.

Constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos reciba o tenga derecho a percibir el propietario (o titular del derecho real sobre dicho inmueble) del adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, del arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.

Subarriendo o traspaso.

En los supuestos de subarrendamiento o traspaso, el propietario o usufructuario del inmueble deberá computar como ingresos íntegros del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.

Rentas estimadas del capital inmobiliario.

Las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario, por el valor normal en el mercado de los mismos (se entiende por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes).

No obstante lo anterior, tratándose de arrendamientos o subarrendamientos de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos realizados a familiares, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.

Este criterio significa que Hacienda puede hacer otra valoración diferente a la declarada si estima que esta está por debajo de los precios de mercado. 

Gastos deducibles

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Especial importancia tienen los gastos de reparación y conservación del inmueble.

Se podrán deducir, entre otros, los siguientes gastos:

1. Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que:

a) Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.

b) No tengan carácter sancionador.

2. Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justifi­cada. Se entiende suficientemente justificada tal circunstancia:

a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción como gasto, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

3. Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles. Además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles los demás gastos necesarios para la obtención de los correspondientes ingresos. A título de ejemplo, cabe enumerar los siguientes:

a) Primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

b) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, porte­ría,cuidado de jardines, etc.

c) Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derecho o rendimientos.

d) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

No serán deducibles como gastos, entre otros:

 

  •  
    • Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
    • El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones

 

 Rendimiento Neto

El rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, pudiendo resultar negativo. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble, no podrá exceder para cada bien o derecho,de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, pudiendo deducir el exceso en los cuatro años siguientes, con el mismo límite para cada bien o derecho.

Reducciones del rendimiento neto

Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda: reducción del 60 por 100.
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60 por 100.Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Dicha reducción será del 100 por 100, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al importe del indicador público de renta de efectos múltiples: IPREM (para 2013: 7.455,14 euros). A efectos de aplicar esta reducción, el arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con los requisitos y datos necesarios para aplicar la reducción.Por su parte, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

Rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo: reducción del 40 por 100.
Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que proceda, podrá practicarse la reducción del 40 por 100 del rendimiento neto resultante en los siguientes supuestos:

 

 

  • Rendimientos netos cuyo período degeneración sea superior a dos años. En el caso de que estos rendimientos se perciban de forma fraccionada, sólo será aplicable la reducción del 40 por 100, cuando el cociente resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento,sea superior a dos.
  • Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se imputen en un único período impositivo.

 

 Otra observación de interés

La titularidad, plena o compartida,del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afec­tos a actividades económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica.

 

Deducción por alquiler de vivienda: visión inquilino

 

 

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