Diferencias entre hipoteca a tipo fijo e hipoteca a tipo variable

26/06/2015
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El mercado hipotecario parece reactivarse. En abril, último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) hoy, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas  subió un 21,4% interanual. El importe medio es de 100.683 euros, con una leve subida interanual del 0,6%.

El tipo de interés es la cantidad que se paga  por la concesión de los préstamos hipotecarios. Se clasifica en:

- Interés fijo: no cambia durante todo el plazo de tiempo que dure el préstamo. No se recoge el tipo anual efectivo o TAE.

- Interés variable: cuando no permanece fijo durante el plazo de tiempo que dure el préstamo. El interés variable consta de un índice de referencia.

El 93,6% de las hipotecas constituidas en abril utiliza un tipo de interés variable, frente al 5,8% de tipo fijo, porcentajes que se mantienen similares en cómputo anual. 

El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,29%, un 17% inferior al registrado en abril de 2014.

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Fuente: INE

Además del Euribor, existen otros siete índices de referencia, aunque los más conocidos son el IRPH y el tipo de intervención del BCE.

En un entorno de tipos de interés en mínimos históricos –al 0,5% desde septiembre de 2014–, el Euribor encadena meses de bajadas y en mayo se situó en 0,165%, frente al 0,180% de abril y frente al 0,592% de mayo de 2014, según el Banco de España. Esto ha generado un gran ahorro a las familias españolas a la hora de afrontar el pago de sus hipotecas en un entorno de crisis. 

Sin embargo, ¿qué pasa si las tornas se dan la vuelta y el Euribor empieza una carrera alcista? La FED ya se está planteando subir los tipos de interés –también en mínimos históricos–  el Banco Central Europeo (BCE) no los mantendrá eternamente en el nivel actual.  En 2008, por ejemplo, el euríbor llegó a su mayor cota histórica: 5,393%. Con la diferencia de que antes de la crisis, los bancos concedían hipotecas con un diferencial mucho más bajo que el actual –de hasta el 0,50% frente al 2% actual–, con lo que ahora una escala de tipos pondría las cosas más difíciles a más de un hogar.

Pros y contras de las hipotecas a tipo fijo y variable

Con una hipoteca a tipo fijo, el cliente se brinda ante los vaivenes alcistas del Euribor y gana tranquilidad puesto que sabe desde el primer momento qué cuota pagará durante toda la vida de la hipoteca. Un inconveniente que tiene este tipo de modelos es que normalmente para poder contratar la hipoteca el banco te pide requisitos adicionales, como la domiciliación de la nómina y la contratación de algún seguro, plan de pensiones… La oferta en España para este tipo de hipotecas es menor, pero creciente. Bankinter acaba de lanzar una desde el 2,05%.

En las hipotecas de interés variable,  no es lo mismo estar referenciado al Euribor que al IRPH, más caro. Con este modelo, el cliente está expuesto a esa volatilidad del Euribor. Si bien es cierto que existen las llamadas cláusulas suelo –declaradas nulas por abusivas por el Tribunal Supremo en 2013 y en 2014, ahora han de reunir determinadas condiciones para entender que son legales a efectos de un contrato y del conocimiento por parte del particular– y techo –un tope máximo para pagar– que limitan estos efectos. El problema es que, generalmente, el tope de las cláusulas techo suele ser bastante elevado con lo que en caso de subidas del Euribor, el cliente sí lo nota. Además esta modalidad no siempre está exenta de venderse asociada a otros productos. Algunos estiman que cada seguro suma un 0,20% al diferencial.

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