Informe vivienda Bankinter: "El sector inmobiliario vuelve a presentar oportunidades de inversión"

28/07/2015
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El Departamento de Análisis de Bankinter ha publicado su informe semestral sobre el mercado inmobiliario (descargar pdf).

En el mismo explica que el mercado inmobiliario español prosigue su senda de recuperación caracterizada por el incremento de las operaciones de compraventa y el incipiente repunte de los precios. La mejora en el empleo, los reducidos costes de financiación y el mayor atractivo de la vivienda como inversión frente a otras alternativas serán catalizadores de la demanda, que crecerá de forma moderada hasta situarse en un nivel ligeramente superior a 400.000 viviendas en 2016. 

El repunte de la demanda junto con la escasez de oferta en ubicaciones selectivas permitirá un tímido repunte de los precios este año, que podría extenderse en 2016 a más ciudades y alcanzar un incremento promedio del 4%. Además, el sector inmobiliario está atrayendo crecientes volúmenes de inversión en grandes carteras de activos para su posterior alquiler y gestión. La subida de las rentas medias por alquiler y la compresión de yields (rentabilidades) en oficinas y centros comerciales auguran un potencial de revalorización de estos activos, cuyo único obstáculo pueden ser los cambios en normativas urbanísticas o una incertidumbre política que lleve a aplazar algunas decisiones de inversión. 

En definitiva, el sector inmobiliario vuelve a presentar oportunidades de inversión. Consideramos que la mejor alternativa es la compra de activos inmobiliarios localizados en ubicaciones “prime” de las grandes ciudades y centros turísticos, con un objetivo de rentabilidad neta en el entorno del 3% y un horizonte de inversión mínimo de 3 a 5 años.

Punto de partida: ¿dónde nos encontramos?

El mercado inmobiliario residencial español se encuentra en una fase de moderada recuperación que se va consolidando progresivamente. La situación actual se caracteriza por una reactivación gradual de la demanda focalizada únicamente en las ventas de vivienda de segunda mano y la estabilización de los precios medios. 

En conjunto, las perspectivas del sector continúan mejorando y 2015 será el segundo año consecutivo que finalizará con un incremento en las compraventas de vivienda. En nuestra opinión, la tasa interanual acumulada finalizará el año en niveles cercanos a +4%, ya que la tendencia de mejora de la demanda se verá empañada por la comparativa con unas cifras muy positivas en Dic-2014, debido a las operaciones que se adelantaron a finales del pasado año para evitar el impacto de la eliminación de los coeficientes de abatimiento en la tributación de plusvalías. 

El comportamiento moderadamente positivo de la demanda está permitiendo que los precios se estabilicen. La tasa interanual muestra un incremento de +1,5% y acumula ya cuatro trimestres consecutivos de tendencia alcista, por lo que reiteramos la idea expresada en nuestro anterior informe del mercado inmobiliario: el ajuste de los precios ha concluido y 2015 será el año de la estabilización previa al repunte.

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¿Nuevo boom de la vivienda o crecimiento leve?

Las estimaciones futuras de la demanda de vivienda en España se encuentran condicionadas por dos tipos de fuerzas que en buena medida se contrarrestan: factores de largo plazo que fijan un techo para la demanda y catalizadores que permitirán incrementos moderados de las compraventas. 

Entre los factores estructurales que suponen un límite para la demanda existen dos variables determinantes que han cambiado sustancialmente con respecto a los años del boom inmobiliario:

En primer lugar, el descenso de la población (tanto por crecimiento vegetativo como por saldo migatorio negativo) provoca que la demanda estructural estimada de vivienda nueva se vaya reducido hasta una cifra aproximada de 250.000 unidades. Por otra parte, la tasa de paro continuará siendo superior a +19% hasta finales de 2016, lo que hará que el número de familias con renta disponible suficiente para afrontar la compra de una vivienda no se incremente de forma sustancial. 

No obstante, el mercado inmobiliario residencial se encuentra con algunos factores coyunturales positivos que deberían permitir que la demanda repunte también en 2016, entre los que destacamos: (i) aceleración del crecimiento económico, (ii) condiciones de acceso a la financiación y elevada liquidez y (iii) atractivo de la vivienda como bien de inversión. 

En definitiva, consideramos que el ciclo de recuperación actual no generará un nuevo boom de la demanda de vivienda, pero sí se están creando las condiciones para que las compraventas se incrementen a lo largo de este año hasta 380.000 viviendas y en 2016 hasta 420.000 viviendas, lo que supone revisar levemente a la baja nuestras estimaciones publicadas en febrero en las que estimábamos una demanda de 450.000 viviendas en 2016. En consecuencia, consideramos que la cifra de venta de viviendas nuevas se situará en 2015 en una cifra cercana a 50.000 casas nuevas y repuntará en 2016 hasta un rango 70.000-80.000 viviendas nuevas.

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Los precios subirán de forma gradual y selectiva

Los precios de la vivienda en España han comenzado una fase de repunte que se consolidará a lo largo de los dos próximos años y que tendrá dos características clave: será muy gradual y la evolución continuará siendo muy desigual en las diferentes ciudades y zonas costeras. 

Las principales razones que nos llevan a prever un aumento muy contenido de los precios son el moderado crecimiento de la demanda y el elevado stock de vivienda a precios con descuento. La oferta de viviendas adjudicadas por las entidades financieras y transferidas a Sareb con un descuento medio del 54% en el caso de viviendas terminadas y 63% en las promociones en curso seguirá provocando que se cierren operaciones a precios reducidos. Asimismo, ventas de viviendas a precios de derribo en áreas alejadas de las grandes ciudades seguirán presionando a la baja los precios medios de venta.

Sin embargo existen algunos factores que pueden contribuir a incrementar el precio de la vivienda a lo largo de los próximos 18 meses, entre los que destacamos: i) Normalización de los ratios de esfuerzo financiero y ii) ausencia de oferta, que afecta especialmente a las zonas centrales de las grandes ciudades y iii) repuntes en las grandes ciudades y áreas turísticas premium. 

En resumen, se mantiene el escenario de aumento de los precios en 2015 y 2016 que habíamos estimado en el informe de febrero. Este incremento de los precios continuará siendo desigual en las diferentes localizaciones, pero el precio medio repuntará de forma gradual con incrementos cercanos al 2% en el conjunto del año 2015 y 4% en el año 2016 en ubicaciones selectivas. 

La promoción inmobiliaria despierta de su letargo

La construcción de vivienda no volverá a alcanzar los niveles máximos en los años de la burbuja inmobiliaria. La promoción ha sido prácticamente inexistente desde 2012 debido a la anémica demanda y la necesidad de que el mercado absorbiera los restos del naufragio en forma de un stock de vivienda que actualmente estimamos en un rango 600.000-650.000 casas.

No obstante, la escasez de oferta en zonas premium y el agotamiento en algunas áreas de las grandes ciudades está permitiendo que la actividad promotora comience a resurgir de sus cenizas. Esta incipiente recuperación se está poniendo de manifiesto en dos variables: (i) crecimientos de los visados de obra nueva y Iii) inversión en construcción.

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¿Cómo invertir en la recuperación del ciclo inmobiliario?

Las alternativas de inversión que permitan aprovechar la recuperación del sector inmobiliario español vía compañías cotizadas y/o SOCIMIS continúan siendo limitadas (ver informe completo para mayor detalle). Por ello, reiteramos la idea de que de que la inversión directa en activos inmobiliarios situados en ubicaciones centrales y premium de las grandes ciudades y centros turísticos con mayor demanda continúa siendo una alternativa adecuada.

Esto se debe a que el previsible incremento de precios y rentas propios de un nuevo ciclo de progresiva recuperación debería generar una rentabilidad atractiva (aproximadamente 3%) en el actual entorno de tipos cercanos a 0% y en ausencia de inflación, siempre que se contemple un horizonte de inversión no inferior a 3-5 años.

A continuación, si lo deseas, puedes descargar el informe inmobiliario completo pinchando en la siguiente imagen.

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