Invertir en vivienda

¿Es buen momento para invertir en vivienda?

07/10/2019

Resulta más atractivo invertir en inmobiliario a través de compañías cotizadas que de activos reales

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Artículo escrito por: Departamento de Análisis Bankinter

En estos momentos del ciclo resulta más atractivo invertir en inmobiliario a través de compañías cotizadas que de activos reales.

Los principales motivos son:

  • Mayor rentabilidad: Cotizan con descuentos significativos sobre sus valoraciones de activos, si bien esto es algo relativamente frecuente sobre todo en fase de desaceleración económica.
  • Mayor liquidez: Uno de los grandes problemas que presentan los activos reales es su iliquidez, la cual es claramente favorable para las inmobiliarias cotizadas (excepto MAB).
  • Menores costes transaccionales 
  • Menor riesgo: Cuanto mayor es la cartera de activos, mayor es la diversificación y menor el riesgo de vacío.

Invertir en vivienda a través de SOCIMIs

Las SOCIMIs son las mejores opciones de entre las cotizadas por los siguientes motivos:

  • Al menos el 80% de su cartera tienen que ser activos en renta por lo que tienen un perfil de riesgo medio/bajo
  • Permiten beneficiarse de las ventajas fiscales (0% impuesto de sociedades y sobre plusvalías de los activos)
  • Tienen la obligación de distribuir al menos el 80% del beneficio neto vía dividendos.

¿En qué SOCIMIs invertir?

Nuestra principal recomendación en España es Merlin Properties. Tiene una cartera de activos bien diversificada y equilibrada para obtener rentabilidades atractivas (4,4% por dividendo 2019e), con un perfil de riesgo moderado.

Colonial es la compañía con menor perfil de riesgo, con una rentabilidad atractiva con respecto al bono español a 10 años, aunque cotiza en línea con su valoración de activos a Junio 2019.

Lar España tiene un perfil de riesgo superior a las anteriores, al centrarse en centros comerciales en España, aunque consideramos que es una opción válida para los inversores con perfil de riesgo más agresivo:

  • Su estrategia está demostrando ser la más defensiva ante el auge del comercio electrónico
  • Descuenta posibles caídas de valoración de los activos (37% de descuento sobre NAV)
  • Ofrece una rentabilidad por dividendo del 7,3% 2019e que consideramos sostenible hasta al menos 2021
  • No descartamos que sea objeto de una operación corporativa con una prima suficientemente atractiva.

Recomendamos evitar el sector de promotoras inmobiliarias (Aedas Homes, Metrovacesa y Neinor Homes), dado que presentan riesgos adicionales a los propios del mercado residencial español, como:

  1. Incertidumbre sobre el cumplimiento de sus objetivos de negocio (resultados)
  2. Fuerte incremento de los costes de construcción
  3. Mayores costes del suelo
  4. Presión a la baja en márgenes
  5. Estructura accionarial, con participaciones todavía mayoritarias de sus promotores (el 70% de Metrovacesa está en manos de bancos y el 52% de Aedas Homes en manos de Castlelake).

Nuestra favorita en este entorno es Aedas Homes, que cotiza en línea con su valor en libros, equivalente al precio de adquisición de su cartera de suelos en la parte baja del ciclo (entre 2014 y 2016).

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