Informe vivienda: cambio de ciclo inmobiliario, ¿expectativa convertida en realidad?

17/02/2015

Informe vivienda: cambio de ciclo inmobiliario, ¿expectativa convertida en realidad?

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El Departamento de Análisis de Bankinter ha publicado su informe semestral sobre el mercado inmobiliario (descargar pdf).

Sus principales ideas son:

1) La recuperación del sector inmobiliario será un hecho a lo largo de 2015

2) El crecimiento de la economía, los mayores niveles de confianza y la mejora de las condiciones de acceso a la financiación permitirán que el crecimiento de la demanda de vivienda se consolide, con un aumento superior a +15% en el número de transacciones. 

3) El incremento de la demanda se traducirá en un aumento de los precios que en 2015 se concentrará en ubicaciones selectivas y a lo largo de 2016 se generalizará, con aumentos de precios medios en el entorno de +5%. 

4) La recuperación de demanda y precios será el origen de una progresiva reactivación de la actividad promotora desde los mínimos históricos de los años 2013 y 2014. 

5) Estas perspectivas más favorables en el segmento residencial se ven respaldadas por la recuperación experimentada por el sector terciario en términos de volúmenes de inversión, tasas de disponibilidad y rentas durante los últimos trimestres. 

Acceder a informe inmobiliario completo (en pdf, con gráficos y tablas)

Por lo tanto, el sector inmobiliario vuelve a presentar oportunidades de inversión. A la espera de que las compañías cotizadas completen su proceso de reestructuración y la mayor parte de las Socimis ofrezcan mayor visibilidad acerca de su cartera de activos y generación de ingresos, la mejor alternativa continúa siendo la inversión directa en activos inmobiliarios localizados en ubicaciones “prime” de las grandes ciudades, con un horizonte de inversión mínimo de 3 a 5 años.

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Factores catalizadores de la demanda

a) Mejora de la economía y la confianza. El principal factor de impulso de la demanda será el mayor nivel de crecimiento económico en España. El ritmo de expansión del PIB se acelerará en 2015 hasta +2,2% y este crecimiento permitirá que el ritmo de creación de empleo gane momentum en 2015, tras haber cerrado el año 2014 con un aumento de 417.000 en el número de afiliados a la Seguridad Social. Aunque una parte significativa de los nuevos empleos creados sean temporales, la mejora del mercado laboral deberá ser la piedra angular en la que se cimente la recuperación. 

b) Dinamización de las ventas de vivienda usada. La aceleración de las ventas de vivienda usada impulsará las compraventas y creará un mercado con mayor número de operaciones, ya que en muchas ocasiones la oportunidad de vender la vivienda actual a un precio  aceptable es requisito indispensable para acceder a una nueva vivienda.

c) Crédito y coste de financiación. Tras años de constante reducción del crédito el programa de compra de deuda del BCE permitirá que el crédito hipotecario vuelva a crecer y el Euribor se mantenga en niveles muy reducidos. Además, la estabilización de la morosidad y la mayor competencia en un sector financiero español más saneado hará que los tipos hipotecarios se reduzcan (ver gráfico 5), lo que contribuirá a mejorar el acceso a la financiación para compra de vivienda.

d) Mayor atractivo como bien de inversión. La tendencia a la baja de los precios está en su fase final, por lo que el riesgo de minusvalías es menor. En segundo lugar, la rentabilidad bruta de la vivienda por alquiler se está recuperando y gana atractivo frente a otras alternativas de inversión que ofrecen rentabilidades cercanas a 0% como los depósitos y la renta fija con elevada calidad crediticia (ver gráfico 6). 

Por lo tanto, creemos que la demanda total de vivienda aumentará en 2015 hasta situarse en una cifra cercana a 400.000 viviendas, mientras que en 2016 la demanda total debería aproximarse a 450.000 viviendas. Una parte significativa de este crecimiento de la demanda vendrá motivado por una recuperación de las ventas de vivienda nueva. Tras años de fuerte caída motivada por la baja demanda y por la parálisis promotora, estimamos que las transacciones de casas nuevas volverán a recuperar un nivel cercano a 100.00 unidades en 2016.

¿Vuelve a ser el inmobiliario un sector para invertir?

Aunque las perspectivas del sector inmobiliario en España son claramente positivas, las alternativas de inversión son limitadas por el momento.

Los activos más líquidos, como la mayor parte de compañías cotizadas del sector, todavía están completando su proceso de desapalancamiento y saneamiento de balance, de forma que los ingresos por alquileres apenas cubren sus gastos financieros. Su potencial es limitado en el corto plazo y la revalorización que han registrado algunas compañías se apoya más en la especulación acerca de operaciones corporativas que en la mejora de sus cifras de negocio.

Otra alternativa para el inversor serían las SOCIMIs, cuya creación se ha acelerado en los últimos trimestres y están canalizando elevados volúmenes de inversión gracias a la mejora de perspectivas en el sector inmobiliario y a las ventajas fiscales de estas sociedades. Hasta el momento, la mayor parte de las SOCIMIs que han comenzado a cotizar en el mercado español han captado capital con el objetivo de adquirir una cartera de activos inmobiliarios, pero en algunos casos no se conoce por completo su cartera de activos, lo que resta visibilidad acerca de su capacidad de generación de ingresos y su potencial de revalorización. 

Por lo tanto, y en un análisis muy preliminar, nuestra recomendación de inversión en activos cotizados para un inversor con un perfil dinámico agresivo sería Merlin Properties, debido a las siguientes fortalezas: (i) Consistencia de sus ingresos por alquileres y rentabilidad aportada por la cartera de oficinas de BBVA. (ii) Diversificación de su cartera de activos entre los segmentos de oficinas, comercial y logístico. (iii) Tasa de ocupación superior a 96%. (iv) Profesionalidad de su equipo gestor. (v) Mayor capitalización del sector en España (>1.400 millones de euros) y elevado free-float, lo que proporciona mayor liquidez. 

Por último, mantenemos la perspectiva de que la inversión directa en activos inmobiliarios situados en ubicaciones premium de las grandes ciudades y centros turísticos con mayor demanda continúa siendo aconsejable, debido a que el previsible incremento de precios y rentas propios de un nuevo ciclo moderadamente alcista debería generar una rentabilidad atractiva (aproximadamente 3%) en el actual entorno de tipos cercanos a 0% y en ausencia de inflación, siempre que se contemple un horizonte de inversión no inferior a 3-5 años.

Acceder a informe inmobiliario completo (en pdf, con gráficos y tablas)

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