Durante los últimos años se produjo un cierto renacer del mercado de alquiler de viviendas debido a las dificultades que entrañaba su compra, opción que tradicionalmente ha sido preferida por los españoles.
Ahora se está produciendo una reactivación del mercado inmobiliario y todo indica que las ventas de vivienda se incrementan de forma sostenida. En ello influyen factores como un mejor acceso al préstamo hipotecario, los bajos niveles del Euribor -que marca los tipos de interés de las hipotecas-, la mejoría del mercado de trabajo y un mayor optimismo sobre el futuro económico de nuestro país.
Por esto no es de extrañar que actualmente el grupo principal de compradores de vivienda lo constituya el de las personas que viven de alquiler.
No obstante, el alquiler sigue siendo la opción de muchos españoles y esto tiene consecuencias fiscales tanto para los propietarios como para los inquilinos.
Fiscalidad del propietario, casero o arrendatario
El propietario de una vivienda alquilada tiene que tributar por los rendimientos que obtenga pero puede:
- restar de los ingresos los gastos deducibles
- aplicarse determinadas reducciones
(Hay que tener en cuenta que en Navarra y País Vasco se aplica otro régimen y que la mayoría de las Comunidades Autónomas tienen deducciones propias que se añaden a las estatales que son de las que se habla a continuación)
- Intereses y demás gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble arrendado.
- Intereses y demás gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda arrendada siempre que pertenezcan al arrendador.
- IBI, tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros.
- Los gastos ocasionados por la formalización del arrendamiento y defensa jurídica.
- Los gastos de conservación y reparación de la vivienda arrendada.
- Los gastos derivados de servicios y suministros.
- La amortización del inmueble y, en su caso, la de los bienes cedidos con el mismo.
- Los seguros que tengan por objeto los bienes arrendados.
- Los gastos de administración, vigilancia, portería,… y otros servicios personales devengados por terceros.
- Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados.
- En los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato, se incluirá adicionalmente como gasto deducible la cantidad que corresponde a la amortización del inmueble.
No son gastos deducibles:
- Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones de valor del inmueble.
- El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de las amortizaciones.
Una vez hechas las anteriores deducciones de los ingresos obtenidos por el alquiler tendríamos el rendimiento neto. Los gastos a deducir nunca podrán sobrepasar a los ingresos.
Una vez obtenido el rendimiento neto, este se minorará en las siguientes proporciones:
- del 100% cuando el arrendamiento de vivienda se realice a jóvenes con edad comprendida entre 18 y 30 años, que cuenten con unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM (indicador fijado por el Estado utilizado para comparar rentas y que para 2014 está fijado en 7.455,14 euros).
- en los demás casos la deducción será del 60%
- hay una excepción a lo anterior en el caso de arrendamientos a menores de 35 años procedentes de contratos anteriores a 1 de enero de 2011, los propietarios se podrán aplicar la reducción del 100% hasta la fecha en que el arrendatario cumpla 35 años.
Fiscalidad del arrendatario o inquilino
Las personas que vivan en una vivienda alquilada pueden deducirse el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible (el conjunto de las rentas que declara) sea inferior a 24.107,20 euros anuales. Esta es una deducción estatal, que afecta sólo a la cuota íntegra estatal y no a la autonómica. (Además de esta deducción general, algunas Comunidades Autónomas han aprobado deducciones propias similares y compatibles con esta deducción general).
La base máxima de esta deducción será:
- 9.040 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales.
- 9.040 - [1,4125 x (base imponible - 17.707,20)], cuando la base imponible se sitúe entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales.
- Si la base imponible es igual o superior a 24.107,20 euros anuales, en tributación individual o en tributación conjunta, no podrá deducirse cantidad alguna.
IVA
Salvo excepciones, el arrendamiento de viviendas utilizadas como tales, con los muebles incluidos en las mismas y con los garajes y anexos (cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.
La exención de los alquileres de garaje sólo se produce en caso de que el arrendamiento incluya una vivienda y, además, una o varias plazas de garaje, como elementos accesorios de aquélla. No se cumpliría esta circunstancia en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.
La finalidad del contrato debe ser única y exclusivamente el de vivienda
No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).
Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.
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