Informe inmobiliario 2016: previsión y evolución de los precios de la vivienda para 2016 y 2017

13/06/2017

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Artículo escrito por: Departamento de Análisis Bankinter

Conoce el último informe de vivienda para 2017 de nuestro departamento de Análisis

Informe vivienda 2016:

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:: Resumen del informe inmobiliario (2016):

El mercado inmobiliario español está consolidando su ciclo de recuperación en el segmento residencial y en clara fase alcista en el segmento comercial.

La demanda residencial continuará creciendo hasta niveles de 420 mil y 450 mil viviendas en 2016 y 2017 respectivamente (frente a 367 mil en 2015), impulsada por la mejora en el empleo, los reducidos costes de financiación y el mayor atractivo de la vivienda como inversión.

La combinación de una mayor demanda y una oferta muy limitada en las grandes ciudades permitirá un repunte de los precios medios de vivienda en 2016 y 2017 cercano a +3% anual, que podría alcanzar +5% en localizaciones premium. Esta mejora de perspectivas se extenderá a la promoción de vivienda nueva, que experimentará un nuevo despertar en 2016 a tenor del repunte  de los visados de obra en 2015, siempre que el contexto político no derive en un deterioro de la confianza.

:: 2015 ha confirmado la recuperación del ciclo

La consolidación del ciclo de recuperación en el sector inmobiliario residencial es una realidad. Tanto la demanda como los precios de la vivienda finalizan el año 2015 con repuntes moderados, en línea con la evolución positiva que preveíamos en el informe del mercado inmobiliario publicado en julio de 2015.

Las compraventas de vivienda acumuladas hasta noviembre de 2015 se han incrementado +10,9% en tasa interanual según los datos del Consejo General del Notariado. Las cifras de 2015 son claramente positivas en 3 aspectos:

  •  Se trata del segundo año consecutivo en el que la demanda crece.
  • La mejora de la demanda se extiende a todas las CC.AA. excepto Navarra.
  • Se trata de la primera vez en los últimos 5 años que las compraventas de vivienda superan el umbral de las 400 mil unidades en 12 meses móviles

Este crecimiento de la demanda se limita a las ventas de vivienda usada, que repuntan +14,3% en términos acumulados. Por el contrario, las ventas de casas nuevas caen -14,3% hasta niveles inferiores a 50 mil anuales, muy probablemente por la ausencia de nueva oferta.

Los precios de la vivienda también están confirmando la mejora del ciclo, aunque sus avances están siendo más tímidos y desiguales. Las cifras de incremento de precios ajustados por estacionalidad del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran una subida interanual de +4,5% , si bien es cierto que las tasas trimestrales se han desacelerado hasta +0,7% frente al +4,2% en el segundo trimestre de 2015 y el incremento de precios se concentra en grandes ciudades y ubicaciones premium. En consecuencia, consideramos que 2015 ha sido un año en el que se puede cimentar una recuperación más generalizada del ciclo.

:: Perspectivas de demanda en 2016: viento a favor para seguir creciendo.

Las compraventas de vivienda continuarán ganando momentum durante el año 2016. En anteriores informes del sector inmobiliario ya hemos señalado que la recuperación del mercado inmobiliario no supondrá en modo alguno recuperar los niveles de demanda de los años del boom inmobiliario.

El descenso de la población por un saldo migratorio negativo, la toma de conciencia de que los precios inmobiliarios sí pueden bajar y, especialmente, una tasa de paro que seguirá siendo superior al 17,5% hasta finales de 2017 suponen cambios estructurales en el mercado que hacen inalcanzables los niveles de demanda superiores a 900 mil viviendas anuales.

Sin embargo, la lejanía de estos máximos no implica que no nos encontremos ante un escenario de crecimiento de las ventas de vivienda, que se verán impulsadas por los siguientes factores:

1) Ciclo expansivo y mejora del empleo

La economía española crecerá durante el año 2016 a una tasa superior a +2,5%, lo que permitirá que se mantenga la tendencia positiva del mercado laboral en próximos trimestres. Aunque el ritmo de creación de empleo se ralentizó en el cuarto trimestre de 2015, la reducción de la tasa de paro hasta el 20,9%frente a 26,9% en el primer trimestre de 2013 y el aumento del número de ocupados en 525 mil personas (de las cuales 171 mil tienen contrato indefinido) pueden suponer un catalizador para la demanda de vivienda.

2) Costes de financiación reducidos

El contexto de bajos tipos de interés es una nueva normalidad que ha llegado para quedarse, al menos hasta finales de 2017. El Euribor doce meses se mantendrá en niveles próximos a 0% durante 2016 y las condiciones de acceso al crédito seguirán mejorando:

(i) la morosidad hipotecaria se ha reducido hasta 5,1% frente a 6,3% en el peor momento del ciclo (primer trimestre 2014).

(ii) La Encuesta sobre Préstamos Bancarios publicada por el Banco de España en enero de 2016 muestra que los bancos detectan un aumento de la demanda, no se prevé un endurecimiento en los criterios de aprobación de préstamos y más de un 20% de las entidades tienen la intención de destinar los fondos obtenidos en las LTROs a créditos de vivienda.

3) Rentabilidad frente a inversiones alternativas.

La rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda destaca positivamente si se compara con otras alternativas de inversión que están ofreciendo rentabilidades cercanas a 0% como los depósitos o la renta fija a largo plazo. La ausencia de alternativas de inversión (excepto la renta variable) y la ausencia de inflación configuran un contexto de mercado en el que la inversión en vivienda puede proporcionar una rentabilidad bruta cercana a 4,0%.

4) Tendencia “cultural” a la compra

La proporción de casas que se encuentran en régimen de propiedad y uso en España (78,8%) es el más elevado de los países de nuestro entorno y sensiblemente superior al promedio de la Eurozona (67,7%). En consecuencia, la propiedad continuará siendo la alternativa dominante en un escenario de recuperación económica.

5) Perspectivas del mercado inmobiliario en 2016:

En definitiva, mantenemos nuestras estimaciones de demanda de vivienda en 420 mil unidades para el año 2016, lo que implicaría un crecimiento de +6,5% con respecto a 2015. Las condiciones favorables para el mercado inmobiliario tendrán continuidad en el año 2017, en el que la demanda total de vivienda debería repuntar hasta 450k unidades. La vivienda usada continuará concentrando más de un 85% de las operaciones totales en los próximos trimestres.

En 2017, a medida que las casas que han comenzado a construirse desde el segundo semestre de 2015 salgan al mercado, las ventas de vivienda nueva deberían repuntar a tasas superiores a +15%, de forma que las ventas de vivienda nueva podrían alcanzar las 60 mil-70 mil unidades anuales, una cifra inferior a la demanda de 70k-80k unidades que estimábamos anteriormente. 

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:: Previsión precio vivienda: ¿Qué sucederá con los precios de las viviendas?

Evolución del precio de vivienda en los próximos años:

El precio de la vivienda está siguiendo la ruta que habíamos estimado en nuestro informe del mercado inmobiliario publicado enjulio de 2015: incremento gradual de los precios medios y evolución desigual en las diferentes ciudades y zonas costeras de España.

Actualmente no existen factores que nos lleven a pensar en un cambio claro de esta tendencia 

  • En primer lugar, el aumento de la demanda es una realidad, pero incrementos de las ventas inferiores a +10% no permiten pensar en un aumento sustancial de los precios de las viviendas.
  • En segundo lugar, prosigue el proceso de comercialización de viviendas adjudicadas por los bancos, ya que al cierre del 1S2015,SAREB tenía en su cartera 98.726 activos inmobiliarios, de los cuales un 49% son viviendas traspasadas con un descuento del 54%, cuya salida al mercado de continuará permitiendo que se cierren operaciones a precios contenidos.

Sin embargo, los precios de la vivienda siguen teniendo catalizadores positivos, entre los que destacamos:

  •   Normalización de los ratios de esfuerzo financiero. El número de años de renta disponible que una familia dedica al pago de una vivienda en España continúa siendo superior al de otros países. 
  • Reducción del stock y ausencia de oferta. La parálisis de la actividad promotora en los últimos 2 años ha permitido que el stock de vivienda comience a reducirse y a lo largo de 2016 pueda situarse en niveles inferiores a 500 mil casas. 
  • Primeros aumentos en el precio del suelo. Los precios del suelo urbano en España repuntaron +9,7% en tasa interanual en el tercer trimestre de 2015 y acumulan 4 trimestres consecutivos de subida, después de un ajuste de -50,4% desde los máximos alcanzados en el cuarto trimestre de 2007. Este cambio de tendencia podría comenzar a repercutirse en los precios finales delas viviendas.
  • Repuntes en las grandes ciudades y áreas turísticas premium por la demanda extranjera. Los precios medios de la vivienda en Madrid y Barcelona acumulan 4 trimestres consecutivos de subida,(+4,0% y +4,9% a/a respectivamente).

En consecuencia, se mantiene el escenario de aumento de los precios en 2016 que habíamos estimado en informes anteriores. Este incremento de los precios continuará siendo desigual en las diferentes localizaciones, pero el precio medio repuntará de forma gradual con incrementos en el rango +3% / +5% durante 2016 y 2017en ubicaciones selectivas. En consecuencia, este aumento de precios no implicará que se recuperen los máximos pre-crisis, sino niveles similares a los de 2004.

Si lo deseas, puedes descargar el informe inmobiliario completo pinchando aquí.