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¿Comprar o alquilar? Descubre la fórmula definitiva

29/02/2016
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Diccionario de finanzas claras

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Artículo escrito por: Redacción

"Alquilar es tirar el dinero", "la vivienda nunca baja", "no voy a vender por menos de lo que me costó" o "no vendo por menos de la hipoteca". La crisis inmobiliaria vivida años atrás puso en entredicho todos los dogmas de fe del sector inmobiliario y todas las frases que habían pasado de generación en generación como ciertas. Hoy vamos a tratar de analizar otra duda común que solemos tener al enfrentarnos al mercado inmobiliario: ¿comprar o alquilar? ¿qué es mejor?

En este artículo no buscamos la respuesta definitiva ni general para todos -porque no existe- pero si esperamos serte de ayuda para saber calcular tú mismo qué es lo más apropiado para ti. 

¿Racional o sentimental?

Antes de nada, vamos a recordar una frase de Warren Buffet, uno de los inversores más ricos del planeta: "Podría haber ganado más dinero si hubiera vivido de alquiler y comprado acciones con los 31.500 dólares que pagué por nuestra vivienda, pero mi familia y yo hemos ganado 52 años de fabulosos recuerdos y los que nos quedan por llegar". Con esta frase, Buffet nos indica que la decisión de comprar o alquilar no debe ser simplemente económica sino también afectiva.

Y es que conviene meter en la ecuación el tema sentimental siempre que pensemos en qué hacer a este respecto y siempre que la vivienda vaya a ser algo más que un lugar de paso circunstancial. Porque al igual que la compra de un coche no es 100% racional, ya que según sale del concesionario vale menos dinero y la mayoría de los coches son comprados, la de la vivienda tampoco debe serlo aunque obviamente es una inversión lo suficientemente importante como para tener siempre muy en cuenta el factor económico. Como decimos, lo idóneo es encontrar un equilibrio entre el corazón y la cabeza a la hora de afrontar la compra de una vivienda, sin dejarnos llevar de pleno por ninguna de las dos partes.

Antes de empezar con  la práctica, conviene que consultes teoría de las ventajas y desventajas de comprar o alquilar, ya que con ellas, quizás ya te decantes en uno u otro u otro sentido sin necesidad de sacar la calculadora.

Hagamos números...

A la hora de hacer números, tendremos que tener varios temas en cuenta

a) Los tipos de interés

Con los tipos de interés por los suelos, el tema de comprar o alquilar una vivienda hace más sencilla la decisión. Numerosos expertos dictan que para hacer una comparativa clara sobre ambas cuestiones se debe comparar el dinero que se destina al alquiler con el dinero que pagamos en intereses, ya que ambos podría decirse que es el dinero que "se tira" o "del que no queda nada a final de mes". El resto del dinero que pagamos en una hipoteca va destinado a pagar el principal y puede considerarse como un ahorro o dinero que se va metiendo en una hucha y que podremos sacarlo si vendemos en un futuro la vivienda.

Actualmente, los tipos de interés están muy bajos y por lo tanto, el pago de intereses en una hipoteca es mínimo. Esto hace que actualmente sea, según esta regla, más interesante comprar ya que el precio de un alquiler es muy superior a los intereses que pagamos mes a mes por la hipoteca.

Por ejemplo, con el simulador de hipotecas del Banco de España vemos que si queremos comprar una casa de 300.000 euros y afrontarla con una hipoteca de 240.000 euros a 25 años a un interés del 1,5%, tenemos una cuota de 960 euros de los que 660 euros son principal y 300 euros son intereses. Esta foto será parecida durante los primeros meses de la hipoteca, pero hay que saber que cada vez se paga más principal y menos intereses.

Por lo tanto, si esa casa la podemos alquilar por menos de 300 euros nos convendrá alquilarla, pero si es por más dinero saldrá más rentable comprarla.

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Sin embargo, los tipos de interés pueden variar en el tiempo, por lo que deberíamos tener en cuenta su posible evolución a futuro y hacer los cálculos con un rango diferente o bien abrir una hipoteca a tipo fijo con la que protegernos de ese riesgo. Bankinter ofrece actualmente una de las hipotecas fijas más competitivas del mercado.

Del mismo modo, si pensamos en la vivienda como inversión, conviene estudiar si el dinero que vamos a invertir en un piso nos daría más rendimiento en otros activos.

b) Impuestos, gastos, fiscalidad, etc…

No obstante, hay que tener en cuenta otros temas, como por ejemplo que para comprar esa casa de 300.000 euros tendremos que pagar alrededor de 30.000 euros entre impuestos y papeleos.

Igualmente, conviene recordar que la posesión de una casa conlleva el pago de numerosos impuestos y recibos (IBI, comunidad, seguros, etc) que podemos “saltarlos” con una vivienda en alquiler.

También debemos tener en cuenta la fiscalidad de nuestra comunidad autónoma, porque en algunas existen incentivos, especialmente para alquilar.

c) Evolución precio de la vivienda

Igualmente, el sentido que pensemos que va tomar el mercado inmobiliario será importante, ya que si la vivienda sube será un aliciente más para comprar, pero si esperamos que baje será mejor “protegerse” estando de alquiler ya que podemos perder más dinero por lo que baje el precio de nuestra vivienda de lo que ahorremos en la cuota respecto al alquiler mensual.

Esto ha sido lo que ha ocurrido en los años de crisis inmobiliaria, donde los que estaban de alquiler observaban desde la barrera la caía del mercado inmobiliario sin que su patrimonio sufriera alteración, mientras que los que estaban comprados veían como mes a mes el precio de su piso bajaba.

Aunque la vivienda normalmente ha subido en periodos largos, nadie es adivino para estimar que va a ocurrir en los próximos años.

d) Horizonte temporal

Otro punto muy importante, es el horizonte temporal o plazo que tengamos pensado estar en una vivienda. Como norma general, si no esperamos estar en una vivienda más de cinco años y a no ser que esperemos una fulgurante subida del mercado inmobiliario, debemos decantarnos por alquilar en vez de comprar.

Entre los motivos está que por ejemplo al comprar la casa tenemos que desembolsar una importante cantidad de dinero a favor del Estado que será difícil recuperarlo a corto plazo en un mercado inmobiliario normalizado.

e) Casas caras y casas baratas

En general, las casas más caras o en mejores zonas es mejor alquilarlas que comprarlas, mientras que es mejor comprarlas en los casos inversos. De hecho, se suele decir que alguien puede vivir en una determinada casa pero que no podría comprarla. Esto ocurre generalmente en los mejores barrios de las grandes ciudades o en viviendas de elevado valor.

El motivo es la relación que existe entre los precios de compra y alquiler en diferentes zonas. Así, por ejemplo, si analizamos la página de informes de precios de idealista.com y estudiamos los casos de Madrid al cierre de2015 vemos los siguientes datos en función de cada distrito:

casas caras baratas distrito

De la tabla se pueden extraer varias conclusiones. Por ejemplo, que el precio de compra de una vivienda en el Distrito Salamanca, el más caro de la capital, es un 250% más caro que hacerlo en Villaverde. Sin embargo, alquilar una casa en el distrito de Salamanca es “solo” un 70% más caro que alquilarlo en Villaverde. Es decir, el “sobreprecio” de comprar una casa en el Distrito Salamanca es muy superior al sobreprecio de alquilarla.

Cada distrito puede tener un ratio entre el precio de compra y alquiler que se obtiene dividiendo el precio de compra entre el precio de alquiler durante un año. Este ratio, para el caso de Chamartín es de 24 años al cierre de 2015. Esto quiere decir que el precio de compra equivale a 24 años el precio de alquiler. Si encontramos una casa en esa zona en la que la relación entre ambas sea muy inferior, por ejemplo, 20 años, convendrá comprarla. Sin embargo, cuanto más alto sea dicho ratio, más convendrá vivir en ella de alquilar. Hay casos en los que el precio de compra es 50 veces el precio del alquiler anual, es decir, que puedes vivir en esa casa por un precio de ganga en comparación con el esfuerzo que tendrías que hacer para comprarla.

Calculadoras

Todos estos puntos a los que nos hemos referido puedes aterrizarlos a tu caso particular con una calculadora u hoja de Excel. Si deseas hacerlo todo más automático,  la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ha puesto a disposición del público una calculadora de comprar o alquilar que resume todos estos puntos.

Así, por ejemplo, si hablamos de la vivienda de nuestro ejemplo y poniendo unos supuestos determinados (subida del precio de la vivienda del 3% de media, entre otros) vemos como el resultado nos indica que saldría mejor alquilar durante los cinco primeros años y especialmente en el primero. A partir del sexto año en adelante, sería mejor comprar.

Tú mismo puedes “jugar” con los supuestos que consideres (previsión del precio de la vivienda, IPC, gastos, etc…) para que bajo tu previsión, obtengas el resultados personalizado.

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