Las noticias sobre la subida de los precios de alquiler de viviendas en España están al orden del día en los últimos meses y está afectando al centro de muchas ciudades y ya incluso a otras zonas circundantes.
Así, según el portal inmobiliario Idealista, la inversión en vivienda para alquilar en España (calculado como la rentabilidad bruta de acuerdo con las viviendas anunciadas en su web en venta y alquiler) ha alcanzado una rentabilidad media de un 7,3% en el segundo trimestre de este año. El dato contrasta con el 4,3% publicado por el Banco de España, pero igualmente coloca a la vivienda como uno de los activos más interesantes para invertir por rentabilidad si tenemos en cuenta el bajo nivel de los tipos de interés y el nuevo ascenso de precios.
Según Idealista, en apenas un año, el rendimiento que ofrece la inversión residencial para ponerla en alquiler se ha incrementado en dos puntos porcentuales al pasar del 5,5% en el segundo trimestre de 2016 hasta el 7,3% en el mismo período de este año.
Factores a tener en cuenta en una inversión de comprar para alquilar
El primer factor a tener en cuenta cuando nos planteemos una inversión en vivienda para alquilar es el plazo que deseamos mantener esa inversión, ya que en el caso de ser corto plazo será importante conocer el ciclo de precios de compraventa en el que nos encontramos. El motivo es que si estamos en un ciclo bajista, cualquier rentabilidad por alquiler se nos puede diluir si al vender el inmueble perdemos dinero. Si la inversión es a más largo plazo, puede tener un efecto menor.
Por otro lado, los cálculos siempre suelen hacerse en rentabilidad bruta por alquiler. Sin embargo, a la hora de calcular lo que realmente va a llegar a nuestros bolsillos con esta inversión habrá que tener en cuenta diversos puntos como:
- Impuestos de la compra
- Pago de las mensualidades como luz, agua, basuras, IBI, comunidad, gas, Internet, mantenimiento, etc. Dependiendo de si el alquiler es permanente o temporal, varios de estos recibos pasan a ser abonados por el inquilino. Sin embargo, en los alquileres vacacionales los abona el propietario.
- Por otro lado, es importante pactar con el inquilino el tema de los arreglos, mantenimiento y mejoras en la vivienda.
- Igualmente, hay que hilar muy fino a la hora de poner el precio para tenerlo vacío el menor tiempo posible. En general es mejor alquilarlo rápido por un precio algo inferior que tenerlo con el cartel de se alquila a un precio más elevado pero vacío. Por ejemplo, si queremos alquilar una vivienda por 1.000 euros es mejor alquilarla por 800 euros inmediatamente, que estar 4 meses esperando a alquilarla. Además del riesgo de que al final tengamos que bajarla, los ingresos al cabo de un año en ambos casos serían 9.600 euros frente a 8.000 euros. Es decir, el dinero que se pierde por tener el inmueble un mes vacío tarda mucho en recuperarse después con la diferencia de precios. Además, durante los meses en el que la casa esté vacío, pagarás de tu bolsillo los recibos.
- Por último, no hay que perder de vista la factura fiscal por estos ingresos, que también pueden mermar el resultado final y la rentabilidad neta por alquilar una vivienda.
Protección de alquileres
Las ciudades más rentables para alquilar
Entre las capitales españolas, Las Palmas de Gran Canaria ofrecen la rentabilidad más alta, un 8%. Lleida (7,7%), Huelva (6,8%) y Alicante (6,8%) siguen a la capital canaria. En el caso de Barcelona el rendimiento de comprar una vivienda para alquilar es de un 5% de media, mientras que en Madrid es de un 5,8%.
Los datos de Idealista señalan que las rentabilidades más bajas en este tipo de inversión se obtienen en San Sebastián (3,9%), Ourense (4%), A Coruña (4%) y Zamora (4,6%).
Pese a estos datos generales, conviene indicar que dentro de las grandes ciudades, hay también diferencias de rentabilidades, que siempre van asociadas al riesgo. Así, las conocidas como mejores para vivir suelen tener unas rentabilidades más bajas para alquilar por el elevado precio de sus casas. Por el contrario, las zonas menos favorecidas suelen ser nichos con mayor rentabilidad para alquilar aunque los expertos apuntan que también hay un mayor riesgo de impago por el perfil de inquilino de cada zona.
Leer: La tabla definitiva para saber si un piso está caro o barato (ejemplos)
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