Análisis Colonial

Análisis Colonial: Activos de gran calidad y una estrategia sensata

05/12/2018

Destacamos la elevada calidad de los activos, el sólido crecimiento de rentas y factores de incertidumbre acotados

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Artículo escrito por: Jesús Amador Castrillo, analista

El Departamento de Análisis de Bankinter te ofrece el análisis de las últimas noticias sobre la empresa espalola:

COLONIAL

Mantenemos recomendación Neutral y revisamos al alza el precio objetivo desde 10,1 euros hasta 10,6 euros (potencial de revalorización de +22%). El estrechamiento de yields inmobiliairios está próximo a su fin, pero la valoración de la compañía se ve respaldada por un posicionamiento preferente en áreas prime de París, un sólido crecimiento de rentas y unos riesgos acotados debido a la elevada calidad de los activos y un LTV inferior al 40%.

Los Resultados 3T18 anticipan que la compañía cumplirá su guidance 2018

Las principales cifras operativas 9M18 se situaron en línea con las expectativas y mostraron un notable crecimiento:

  • Ingresos: 258 millones de euros (+22%).
  • Ebitda: 202 millones de euros (+20%).
  • BNA recurrente: 68 millones de euros (+15%).

El descenso de -38% en el BNA reportado se debe a la menor revalorización de inmuebles. Los resultados operativos repuntan por la integración de los activos de Axiare (42 millones de euros de rentas) y el crecimiento de los ingresos comparables o like-for-like de +5%, (+5% en París y Madrid y +4% en Barcelona).

Destacan positivamente:

  1. Buen comportamiento de la contratación  con un incremento de +10% frente a la renta media de mercado a dciembre 2017.
  2. Baja tasa de desocupación (5%), inferior al 3% si se excluyen los activos adquiridos a Axiare y proyectos recientemente entregados.

Estas cifras aportan visibilidad a los resultados, por lo que estimamos que el guidance 2018 de ingresos superiores a 346 millones de euros y BPA recurrente de 0,22 euros se superará levemente.

Alpha IV: un paso más en una estrategia de crecimiento creíble

La operación más destacada de los últimos meses es el Plan Alpha IV, que implica la adquisición de un 22% adicional de SFL a Qatar investment Authority por 718 millones de euros. Valoramos de forma positiva esta operación ya que Colonial reduerza su posicionamiento en el mercado prime (75% de su cartera en Central Business District), incrementa su participación en SFL hasta el 81% a un precio atractivo (descuento del 19% con respecto al NAV de Jun18) y la adquisición es relutiva, con un impacto de +10% en el BPA recurrente y +4% en el NAV proforma.

El plan Alpha IV también contempla la desinversión de activos no estratégicos fuera del CBD por 441 millones de euros, que permite mantener un ratio loan-to-value inferior al 40%.

La compresión de yields está finalizando

El proceso de compresión de yields en el sector inmobiliario, condicionado por los tipos cercanos a 0% en la deuda soberana europea y el mayor atractivo de los activos inmobiliarios en una fase de recuperación del ciclo, podría estar llegando a su fin. En nuestra opinión, entramos en una fase de estabilización de yields que puede provocar que la cotización pierda algo de momentum por un flujo de fondos hacia otros sectores, por lo que mantenemos nuestra recomendación Neutral.

No obstante, creemos que Colonial atesora algunas fortalezas diferenciales, entre las que destacamos:

  1. Elevada calidad de los activos, con un posicionamiento único en áreas prime y una exposición al mercado de oficinas de París que hace a la compañía menos vulnerable a una posible desaceleración del ciclo y el empleo en España.
  2. Sólido crecimiento de rentas basado en nuevos proyectos y el potencial de reversión de +26% en la cartera, que debería materializarse en un año en el que la renovación de contratos (20% de la cartera de París) es una oportunidad.
  3. Factores de incertidumbre relativamente acotados, ya que el riesgo de una depreciación de los activos es limitado (las desinversiones de 2018 se han completado con una prima superior a +10% sobre NAV), mientras que el coste de la deuda se ha reducido hasta 1,9%, con un cómodo calendario de vencimientos.

Por ello, revisamos al alza nuestro precio objetivo desde 10,1 euros hasta 10,6 euros, y reiteramos que Colonial puede tener un comportamiento relativo superior al del Ibex-35, por lo que se mantiene sobreponderada en nuestras carteras modelo de acciones españolas.

Ver cotización / operar con las acciones de Colonial en Bankinter

 

Descárgate el documento adjunto para ver el informe completo

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