Análisis Merlin Properties

Análisis Merlin Properties: El final de año será favorable

07/08/2018

El principal obstáculo para el corto plazo es un incremento progresivo en la rentabilidad de los bonos soberanos

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Artículo escrito por: Departamento de Análisis de Bankinter

El Departamento de Análisis de Bankinter te ofrece el análisis de la empresa española que es noticia:

MERLIN PROPERTIES

  • Mantenemos nuestra recomendación de Comprar, con una leve revisión al alza del precio objetivo: desde 13,8 hasta 14,1 euros (potencial de +13,3%).
  • Los efectos menos favorables del 2T’18 (desaceleración en el crecimiento de rentas comprables y leve descenso de la ocupación) mejorarán en la segunda parte del año.
  • La compañía mantiene una elevada visibilidad de ingresos y una atractiva rentabilidad por dividendo (4,0%).

Resultados 1S’18: En línea con expectativas, sin sorpresas positivas

Las principales cifras operativas 1S18 cumplieron las expectativas del mercado en líneas generales:

  • Ingresos totales: 247,3 millones de euros (+3,5%), frente a 249,5 millones de euros estimado.
  • Ingresos por rentas:  243,2 millones de euros (+3,5%).
  • Ebitda: 194,8 millones de euros (-1,9%). La caída de Ebitda se debe al aumento de participación en Testa Residencial.
  • BNA: 457,6 millones de euros(+8,6%).
  • Beneficio neto: se ve impulsado por el incremento de las rentas.
  • Revalorización: 313 millones de euros en las inversiones inmobiliarias a lo largo de 1S18.
  • Cartera de activos (GAV): la valoración asciende a 11.755 millones de euros (+4,5% con respecto a diciembre 2017).
  • Deuda neta: 5.092 (equivalente a un LTV de 43,3%, frente a 43,6% en diciembre 2017), con un tipo medio de 2,21%.

Sin embargo, los resultados presentan dos aspectos más débiles:

  1. El crecimiento de las rentas comparables o like-for-like crece +2,0%, lo que implica una desaceleración con respecto a la tasa de +2,7% del 1T18.
  2. La ocupación desciende -27 p.b. hasta 92,1%, como consecucia de dos efectos transitorios como la salida de Huawei y Renault en el mercado de oficinas de Madrid, y la insolvencia de un cliente en el segmento logístico.

No obstante, la compañía ha cerrado 1S’18 con un flujo de caja operativo de 0,30 euros por acción, lo que permitirá cumplir el objetivo de 0,60 euros por acción en el conjunto de 2018.

Factores de mejora en el segundo semestre

En nuestra opinión, la cotización se verá respaldada por la mejora de las principales métricas operativas de la compañía en la segunda mitad del año, entre las que destacamos:

  • Incremento de rentas en oficinas y logístico. Estos segmentos de negocio presentan un potencial de reversión de rentas en renovaciones de contratos de +4,7% y +11,5%, sostenido por la evolución del mercado inmobiliario, el ciclo expansivo en España y Portugal, y la demanda de superficies logísticas por el auge del comercio electrónico.
  • Mejora de los ratios de ocupación. Este ratio mejorará en los próximos trimestres en todos los segmentos, favoreido por el buen ritmo de precontratación en nuevos activos de oficinas como Torre Glòries y Torre Chamartín, el final de las inversiones en el centro comercial Larios y el re-alquiler del área logística de Souto.
  • Posible venta de activos. La compañía ha confirmado que mantiene su plan de desinversiones por importe de 550 millones de euros a lo largo de 2018 (participación en Testa Residencial, activos comerciales y de oficinas no estratégicos), lo que puede suponer un catalizador adicional considerando los mayores precios de mercado actuales.

La evolución del negocio y la rentabilidad por dividendo compensa el riesgo del mercado de bonos

En definitiva, el atractivo de inversión se mantiene y mantenemos la recomendación de Comprar con un precio objetivo ligeramente revisado al alza desde 13,8 euros hasta 14,1 euros. El principal obstáculo para cotización en el corto plazo es un incremento progresivo en la rentabilidad de los bonos soberanos, que puede fenar la compresión de yields y frenar el atractivo de la inversión en este tipo de compañías generadoras de dividendos, con ingresos y márgenes previsibles.

Sin embargo, consideramos que la notable rentabilidad por dividendo (4,0%), el potencial incremento de los ingresos por rentas, la visibilidad de márgenes y flujos de caja generados por la compañía siguen representando una buena oportunidad de inversión en una compañía con un endeudamiento controlado y que todavía cotiza con un descuento superior al 10% sobre el valor neto (NAV) de sus activos.

Consulta la nota sobre Merlin Properties publicada por el Departamento de Análisis

Ver cotización / operar con las acciones de Merlin Properties en Bankinter

 

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