A lo largo del ciclo económico, el valor de tasación ha caído proporcionalmente más que el de transmisión, una caída que ha coincidido con la mayor presencia de compraventas en las que el valor de tasación es igual o inferior al precio de transmisión. Estas son las conclusiones del reciente informe publicado por el Banco de España.
Qué es la ratio préstamo-valor y qué mide
La ratio de la hipoteca concedida sobre el precio pagado por la vivienda (la ratio préstamo-valor) es un indicador utilizado habitualmente para evaluar la fortaleza o vulnerabilidad de la situación financiera de los hogares, explica el informe del Banco de España.
Un valor elevado de esta variable indica que los hogares realizan un desembolso reducido en el momento de la compra de la vivienda y, por tanto, tendrán que hacer frente a pagos elativamente elevados durante la vida del préstamo.
Cómo se calcula la ratio préstamo-valor
Para calcular esta ratio en España se utilizan habitualmente dos indicadores de precios de la vivienda:
- El valor de tasación, recogido en el Registro de Constitución de Hipotecas del Colegio de Registradores y disponible a partir de 2004.
- Los precios de la vivienda declarados en escritura e inscritos en el Registro de Transmisión de Bienes.
Los valores de tasación solo están disponibles para aquellas viviendas sobre las que se constituye una hipoteca, que no son todas las que se transmiten. El estudio del regulador bancario genera una muestra en la que ambos indicadores de precios se refieren al mismo conjunto de viviendas
Resultados del estudio
Entre 2004 y 2008, los valores de tasación en la muestra enlazada de un reciente informe publicado por el Banco de España crecieron a un ritmo mayor que los precios de transmisión, para experimentar una mayor caída que estos últimos entre 2008 y 2016.
Durante el período de expansión, solo en un 10% de las compraventas el precio de transmisión excedió el valor de tasación, y en una de cada cuatro el valor de tasación era más del doble que el de transmisión. Ambos rasgos se fueron mitigando entre 2008 y 2016, al disminuir la dispersión de los valores de tasación en torno a los precios de transmisión.
Aun así, en 2016 existía una brecha entre ambas magnitudes, con un porcentaje importante de compraventas en la muestra utilizada cuyo valor de tasación excedía el precio de transmisión.
El análisis usa una nueva base de datos denominada "muestra enlazada", que utiliza variables comunes en ambas fuentes a partir de los registros de constitución de hipotecas y de transmisión de bienes.
La mayor fluctuación de los valores de tasación a lo largo del ciclo ha generado una ratio de préstamo-valor de tasación relativamente estable en el tiempo. La mediana de la ratio de préstamo sobre valor de tasación ha mantenido valores constantes en torno al 70% a lo largo del ciclo y, en todos los años considerados, entre un 10 % y un 15 % de las compraventas ha mostrado ratios préstamo-valor en torno al umbral regulatorio del 80%.
Los precios de transmisión han experimentado, en cambio, unas oscilaciones menos acusadas que los valores de tasación. Como consecuencia, la evolución de la ratio de préstamo sobre valor de transmisión en la muestra ha sido marcadamente distinta. Así, la mediana de la ratio del préstamo-precio de transmisión experimentó una reducción progresiva, desde el 107% en 2006 hasta el 80% en 2016. Esta reducción ha estado asociada al descenso de la proporción de hipotecas cuyo importe excedía la totalidad del valor de transmisión.
Dada la discrepancia entre los valores de tasación y los precios de transmisión recogidos en el Registro de la Propiedad, es importante analizar fuentes de información alternativas, como la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) del Banco de España, explica el Banco de España.
Después de realizar el análisis, el informe muestra que tanto los valores como la evolución de la ratio préstamo-valor, según la EFF, se encuentran cercanos a los de la ratio préstamo-valor de transmisión durante todo el período muestral y, por tanto, son, en general, superiores a los que se derivan de las tasaciones, especialmente durante el ciclo inmobiliario expansivo que precedió al inicio de la crisis.
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