Gráficos precio de la vivienda

7 gráficos del Banco de España para analizar el mercado de la vivienda

04/03/2020

Según el informe, los precios de la vivienda se encuentran ya alrededor de su nivel de equilibrio

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Artículo escrito por: Redes Sociales

¿Va a seguir subiendo la vivienda? ¿Está sobrevalorada? ¿Es buen momento para comprar? ¿Hay burbuja inmobiliaria? Como es tradición en España desde hace décadas, el debate sobre los precios de la vivienda continúa en todos los círculos económicos, mesas familiares de los domingos y charlas de amigo. A las opiniones, imprevisiones y previsiones de todos y cada uno de los actores se ha sumado la opinión autorizada del Banco de España. En su "Informe de Estabilidad Financiera" de otoño de 2019 pone negro sobre blanco a esta cuestión.

Su análisis dictamina que  el aumento sostenido de los precios de la vivienda todavía no se ha traducido en una sobrevaloración generalizada y para ello expone distintos gráficos en dicho informe. 

¿Qué dice el Banco de España sobre el mercado inmobiliario en España?

A continuación reproducimos 7 gráficos que aparecen en el informe del BdE repartidos en tres bloques (actividad del mercado de la vivienda, indicadores de crédito al sector inmobiliario  y estándares de crédito hipotecario). Igualmente, se acompañan de algunas de sus conclusiones que pueden consultarse al completo en el "Informe de Estabilidad Financiera" (a partir de la página 33).

Indicadores de actividad del mercado de la vivienda

Indicadores de crédito al sector inmobiliario

Normalización de los estándares de crédito hipotecario

Indicadores de actividad del mercado de la vivienda

El BdE explica que “La información disponible apunta a una ralentización de la actividad en el mercado inmobiliario en el periodo transcurrido de 2019. Desde finales de 2018, un número creciente de indicadores del mercado de la vivienda, tanto por el lado de la demanda como por el de la oferta, se han desacelerado”.  

Los precios de la vivienda usada se han desacelerado recientemente, mientras que los de la vivienda nueva han elevado su ritmo de crecimiento.

Gráfico 1: Evolución del precio de la vivienda

Gráfico Precio de la vivienda

En términos agregados y reales, los precios de la vivienda permanecen aún en torno al 30% por debajo de los máximos alcanzados en el tercer trimestre de 2007. 

Gráfico 2: Indicadores de desequilibrio de precios de la vivienda

Gráfico Indicadores de desequilibrio de precios de la vivienda

Los indicadores y modelos disponibles, basados en datos agregados y sujetos a un elevado grado de incertidumbre, sugerirían que los precios se encuentran ya alrededor de su nivel de equilibrio. 

Gráfico 3: Transacciones

Gráfico Transacciones viviendas

En términos del volumen de compraventas, la desaceleración ha sido generalizada por regiones, si bien aquellas que han registrado un mayor dinamismo desde la recuperación han mostrado una debilidad relativa mayor en el último año

Indicadores de crédito al sector inmobiliario

El saldo vivo del crédito promotor y constructor cae con fuerza, si bien existe una elevada heterogeneidad en la evolución del crédito a este sector. Por otro lado, la nueva financiación hipotecaria a familias crece a ritmo sostenido. El saldo vivo de este tipo de crédito comienza a estabilizarse. 

Gráfico 4: Crédito hipotecario para adquisición de vivienda

Gráfico Crédito hipotecario para adquisición de vivienda

En línea con la ralentización de la actividad del mercado inmobiliario, se ha observado una pérdida de dinamismo de las nuevas operaciones de crédito a los hogares para la adquisición de vivienda. Desde junio, el volumen del crédito nuevo destinado a estos fines se está contrayendo, en términos interanuales, algo que no ocurría desde comienzos de 2014.

Además, los tipos de interés aplicados a los nuevos préstamos para la compra de vivienda cayeron en cerca de 20 pb, en términos acumulados, entre mayo y agosto

Normalización de los estándares de crédito hipotecario

Las ratios préstamo-valor de tasación y préstamo-precio de adquisición registrado (LTV y LTP, por sus siglas en inglés) también apuntan a un cierto endurecimiento de los criterios de concesión del crédito hipotecario.

Los valores de LTV y de LTP muestran una elevada estabilidad. 

Gráfico 5: Ratio LTV (préstamo respecto a valor/tasación). Distribución

Ratio LTV (préstamo respecto a valor/tasación). Distribución

A pesar de que el peso de las operaciones con LTV bajo se ha reducido de forma significativa en los últimos años, el LTV medio es solo algo más alto en la actualidad.  

Gráfico 6: Ratio LTP (préstamo respecto a precio). Distribución

Ratio LTP (préstamo respecto a precio)

En cambio, en el caso del LTP, se observa una disminución en el peso de las operaciones más apalancadas (con un LTP de más del 80%) con respecto a los años de crisis. Además, el LTP medio es más bajo también.  

Gráfico 7: Evolución de los tipos de interés

Tipos de interés

Los tipos de interés aplicados a los nuevos préstamos para la compra de vivienda cayeron en cerca de 20 pb, en términos acumulados, entre mayo y agosto. Este descenso estaría principalmente vinculado con la caída que experimentaron los costes de financiación mayoristas desde abril. Así, por ejemplo, el Euribor a doce meses, tipo de interés de referencia habitual en estas operaciones, disminuyó en 17 pb entre abril y julio.

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