Gráficos precio de la vivienda

Los 13 gráficos del Banco de España para informar que los precios de la vivienda están en niveles equilibrados

22/05/2019

Según el informe, no existen indicios generalizados de sobrevaloración en el precio de la vivienda

Mercados:IBEX 35 Los mejores del día
Último Dif.
FER 22,41 EUR 0,72% Operar
SGRE 15,44 EUR 0,72% Operar
COL 10,28 EUR 0,59% Operar
CIE 25,10 EUR 0,56% Operar
Datos extraidos el a las
*Datos diferidos, al menos, en 15 minutos

Publicidad

Diccionario de finanzas claras

COMPARTIR EN REDES SOCIALES

Artículo escrito por: Redes Sociales

¿Va a seguir subiendo la vivienda? ¿Está sobrevalorada? ¿Es buen momento para comprar? ¿Hay burbuja inmobiliaria? Como es tradición en España desde hace décadas, el debate sobre los precios de la vivienda continúa en todos los círculos económicos, mesas familiares de los domingos y charlas de amigo. A las opiniones, imprevisiones y previsiones de todos y cada uno de los actores se ha sumado la opinión autorizada del Banco de España. En su "Informe de Estabilidad Financiera" de Primavera de 2019 pone negro sobre blanco a esta cuestión.

Su análisis dictamina que los datos disponibles "no evidencian indicios generalizados de sobrevaloración" y para ello expone 13 gráficos en dicho informe. Su trabajo ha servicio de ayuda al organismo macroprudencial formado por el Banco de España (BdE), el Ministerio de Economía y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Y es que tras la crisis inmobiliaria de los últimos años, el Gobierno –presionado por Bruselas- ha puesto en marcha esta autoridad para que prevenga del riesgo de otra burbuja.

Tal y como informa el diario El País, el consejo celebró su primera reunión el pasado 1 de abril y aunque no hay actas públicas del acto, sí se pueden consultar los trabajos preparatorios publicados por el Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera (primavera 2019).

¿Qué dice el Banco de España sobre el mercado inmobiliario en España?

A continuación reproducimos los 13 gráficos que aparecen en el informe del BdE repartidos en tres bloques (actividad del mercado de la vivienda, indicadores de crédito al sector inmobiliario  y estándares de crédito hipotecario). Igualmente, se acompañan de algunas de sus conclusiones que pueden consultarse al completo en el "Informe de Estabilidad Financiera" (a partir de la página 28).

Indicadores de actividad del mercado de la vivienda

Indicadores de crédito al sector inmobiliario

Normalización de los estándares de crédito hipotecario

Indicadores de actividad del mercado de la vivienda

El BdE explica que “la recuperación de los indicadores del mercado inmobiliario continúa, si bien los niveles son más reducidos que en los años inmediatamente anteriores a la crisis. La oferta presenta un menor dinamismo que en el anterior periodo expansivo, reflejo de una política crediticia más prudente, la existencia de un elevado stock de viviendas sin vender, y un crecimiento mucho más moderado en la formación de nuevos hogares”.

En su opinión, “el mercado inmobiliario ha prolongado la etapa de recuperación que inició en 2014” y “los indicadores y modelos disponibles, basados en datos agregados y sujetos a un elevado grado de incertidumbre, no evidencian indicios generalizados de sobrevaloración”. Si bien, puntualiza, “algunos indicadores apuntan a que los precios de la vivienda se situarían ya, en promedio, muy cerca de su valor de equilibrio de largo plazo, tras haberse situado significativamente por debajo de dicho nivel durante los años anteriores”.

Igualmente, indica que "la tendencia de recuperación de la actividad y de los precios en el mercado inmobiliario muestra una elevada heterogeneidad geográfica. Si bien la recuperación es prácticamente generalizada en el territorio nacional, se observa una notable disparidad regional, tanto en términos de operaciones como de precios. Los mayores avances se registran en las grandes ciudades y en áreas costeras, donde la actividad es más dinámica, existe una mayor pujanza de la demanda extranjera y la población está más concentrada".

"Al igual que ocurre con los precios de compra, las rentas del alquiler también han mostrado incrementos significativos en el período más reciente y una elevada heterogeneidad geográfica. La pujanza de las rentas de alquiler se ha producido en un contexto de repunte de la demanda de este servicio, que es especialmente acusada en el segmento más joven de la población", sentencia.

Gráfico 1: Evolución del precio de la vivienda

Gráfico 1. Precio de la vivienda

En conjunto, los precios medios de la vivienda acumulan un crecimiento del 22%, en términos reales, desde su nivel mínimo de principios de 2014, si bien permanecen un 31% por debajo de los máximos alcanzados en el tercer trimestre de 2007

Gráfico 2: Indicadores de desequilibrio de precios de la vivienda

Gráfico 2: Indicadores de desequilibrio de precios de la vivienda

Los indicadores y modelos disponibles, basados en datos agregados y sujetos a un elevado grado de incertidumbre, no evidencian indicios generalizados de sobrevaloración. Si bien, tal como se puede apreciar en el gráfico 1.4.B, algunos indicadores apuntan a que los precios de la vivienda se situarían ya, en promedio, muy cerca de su valor de equilibrio de largo plazo, tras haberse situado significativamente por debajo de dicho nivel durante los años anteriores.

Gráfico 3: Transacciones

Gráfico 3: Transacciones

El volumen de compraventas de viviendas, que se situó por encima de las 550.000 operaciones en 2018, mostrando una importante recuperación desde su mínimo, sigue muy lejos de las 885.000 registradas en promedio durante el período 2004-2007

Gráfico 4: Visados y creación neta de hogares periodo expansivo

Gráfico 4: Visados y creación neta de hogares periodo expansivo

Si bien en los últimos años del anterior ciclo expansivo la oferta de vivienda creció de una forma más intensa que la formación de nuevos hogares, en el ciclo actual las dos series presentan unas dinámicas más acompasadas (gráfico 1.4.D), lo que sugiere un mayor soporte de los fundamentales detrás del crecimiento reciente del sector.

 

FUENTES: BCE, Eurostat, INE y Ministerio de Fomento.

  1. Última observación: cuarto trimestre de 2018 (precios de la vivienda), diciembre (visados de viviendas) y cuarto trimestre de 2018 (compraventas de viviendas). Los precios reales de la vivienda están deflactados por el índice de precios de consumo.
  2. Los cinco indicadores incluyen tres brechas calculadas como la diferencia entre el valor de la variable de interés de cada periodo y su tendencia de largo plazo para (i) precios de la vivienda en términos reales, (ii) ratio de precios de la vivienda a ingreso disponible de los hogares y (iii) ratio de precios de la vivienda a precios del alquiler. Se incluyen dos indicadores adicionales de desequilibrio para la variable de precio de la vivienda en términos reales basados en modelos econométricos: el primero de ellos, estimado por Ordinary Least Squares (OLS), compara esta variable con estimaciones de las tendencias a largo plazo del ingreso disponible de los hogares y los tipos de interés de las hipotecas. Un segundo modelo Error Correction Model (ECM) compara esta variable con equilibrios de largo plazo en relación con el ingreso disponible de los hogares, tipos de interés de las hipotecas y efectos fiscales. En todos los casos, las tendencias de largo plazo son obtenidas con un filtro de Hodrick-Prescott de una cola con un parámetro suavizado igual a 400.000.

Indicadores de crédito al sector inmobiliario

El saldo vivo del crédito promotor y constructor cae con fuerza, si bien existe una elevada heterogeneidad en la evolución del crédito a este sector. Por otro lado, la nueva financiación hipotecaria a familias crece a ritmo sostenido. El saldo vivo de este tipo de crédito comienza a estabilizarse.

Gráfico 5: Crédito a construcción y actividades inmobiliarias

Gráfico 5: Crédito a construcción y actividades inmobiliarias

A pesar del creciente dinamismo observado en el sector, en los últimos meses se ha mantenido la senda de contracción del saldo vivo del crédito bancario a las actividades de promoción y construcción. El saldo total del crédito bancario a empresas de construcción y promoción se redujo un 18,6% en 2018, algo más que en el ejercicio precedente, fundamentalmente debido al elevado volumen de amortizaciones y a la venta de carteras de préstamos por parte de las entidades de crédito.

Gráfico 6: Crédito a construcción y actividades inmobiliarias. Variación anual en diciembre de 2018. Distribución

Gráfico 6: Crédito a construcción y actividades inmobiliarias. Variación anual en diciembre de 2018. Distribución

En todo caso, estos datos agregados ocultan una elevada heterogeneidad. En particular, el gráfico superior revela que la exposición crediticia de algunas entidades al sector se habría incrementado durante el último ejercicio.

Gráfico 7: Crédito hipotecario para adquisición de vivienda

Gráfico 7: Crédito hipotecario para adquisición de vivienda

La financiación hipotecaria a los hogares, por el contrario, ha presentado un mayor dinamismo. Las nuevas hipotecas para la compra de vivienda aumentaron un 17,1% en 2018, consolidando la recuperación iniciada años atrás. Aunque la generación de crédito nuevo se encuentra todavía lejos de los niveles previos a la crisis, ésta ya es casi suficiente para compensar la amortización de la deuda hipotecaria pendiente. Como resultado, se observó una práctica estabilización del saldo vivo de las hipotecas de hogares, tras los sucesivos retrocesos que se observaban desde el inicio de la crisis.

FUENTE de los gráficos: Banco de España.

  1. Los gráficos se refieren al saldo vivo del crédito en el sector de la construcción (incluyendo promoción) y de actividades inmobiliarias.
  2. El gráfico muestra la función de densidad (o la distribución de frecuencias) de las tasas de variación anual del crédito de 2018, ponderadas por el importe de crédito correspondiente a cada entidad de depósito. Dicha función de densidad se aproxima mediante un estimador kernel, que posibilita una estimación no paramétrica de la función de densidad, proporcionando una representación gráfica continua y suavizada de dicha función.
  3. El volumen de operaciones nuevas de 2014 corresponde al período de doce meses comprendido entre abril de 2014 y marzo de 2015, por no poseer el dato del año 2014 desde el mes de enero. El stock de crédito de 2014 corresponde al dato de marzo de 2015 por consistencia con las operaciones nuevas.

Normalización de los estándares de crédito hipotecario

Las condiciones de acceso al crédito hipotecario habrían tendido a relajarse durante los últimos años pero, tras el endurecimiento observado durante la crisis, los niveles actuales son más estrictos que los que había antes de 2008.

Gráfico 8: Ratio LTV (préstamo respecto a valor/tasación). Distribución

Gráfico 8: Ratio LTV (préstamo respecto a valor/tasación). Distribución

La proporción de hipotecas de mayor riesgo, medida como aquellas con un LTV (Loan to Value, por sus siglas en inglés o porcentaje financiado respecto al valor de la vivienda) por encima del 80%, se ha mantenido relativamente estable durante los últimos 14 años.

Gráfico 9: Ratio LTP (préstamo respecto a precio). Distribución

Gráfico 9: Ratio LTP (préstamo respecto a precio)

Otros indicadores señalan unas condiciones crediticias más estrictas ahora que antes de 2008. Este es el caso de la ratio LTP (Loan to Price, por sus siglas en inglés o financiación respecto a precio), que muestra una pérdida notable de peso de las hipotecas con una ratio por encima del 80%.

Gráfico 10: Ratio LTI (préstamo con respeto a los ingresos). Distribución

Gráfico 10: Ratio LTI (préstamo con respeto a los ingresos)

También se han moderado la ratio del préstamo con respeto a los ingresos del prestatario (LTI, por sus siglas en inglés), que se encuentra en valores más reducidos.

Gráfico 11: Ratio LSTI. Distribución

Gráfico 11: Ratio LSTI

Se observa igualmente una moderación de la ratio del servicio del préstamo (intereses más principal) con respecto a los ingresos del prestatario (LSTI, por sus siglas en inglés), cuyas distribuciones se han desplazado hacia valores más reducidos.

Gráfico 12: Plazo. Distribución

Gráfico 12: Plazo. Distribución

Durante los últimos años, también se observa una pérdida de peso de las hipotecas concedidas a más de 30 años.

Gráfico 13: Diferencial de tipos de interés

Gráfico 13: Diferencial de tipos de interés

Por otra parte, aunque recientemente se han reducido los diferenciales de tipos de interés y la dispersión de los mismos (gráfico 1.6.F), siguen encontrándose por encima de los observados antes de la crisis.

FUENTES: Colegio de Registradores y European DataWarehouse.

  1. Se incluyen préstamos en los que el colateral es una vivienda y el prestatario es una persona física. En las distribuciones, se acumula el principal de los préstamos (por periodo) para definir cada segmento dentro de la distribución. En este gráfico se emplean los siguientes acrónimos: LTV (Loan to Value, por sus siglas en inglés), LTP (Loan to Price, por sus siglas en inglés), LTI (préstamo sobre ingresos del prestatario) y LSTI (servicio del préstamo-intereses más principal sobre ingresos del prestatario).
  2. Tanto en la ratio LTI como en la ratio LSTI, el denominador incluye el ingreso anual del prestatario principal de la operación.
  3. La cuota hipotecaria (numerador de la ratio LSTI) o primer pago mensual de la hipoteca está anualizada. Se calcula asumiendo pagos constantes a lo largo de la vida del préstamo.
  4. Diferencial sobre el tipo de interés swap a plazo. La curva base es la de los interest rate swap del euro. El plazo de referencia es de un año para las hipotecas a tipo variable, y coincide con el plazo de la operación en los préstamos a tipo fijo.

Publicidad

Deja tu comentario Normas de uso

Para poder comentar debes estar logado y haber iniciado sesión

Iniciar sesión con Facebook Iniciar sesión con Twitter Iniciar sesión con Google+
Normas de uso máximo 1100 carácteres

Destacados