Sin actividad notarial, registral o de tasadores, las transacciones inmobiliarias deberían ser “próximas a cero” mientras se mantengan las actuales medidas de contención. Además, esperamos que las transacciones de extranjeros se vean muy reducidas durante los próximos trimestres. Estimamos un impacto del -35% hasta 326k transacciones en 2020, volviendo a niveles mínimos (2012 a 2014).
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Caídas de los precios de la vivienda en 2020
Esperamos caídas de precios próximas al -6% en 2020. Estimamos PIB español -4,8% este año y Tasa de Paro creciente hasta 18,2% en 2020 desde 13,8% en 2019. En este entorno, las decisiones de compra de vivienda se postpondrán entre 6 y 12 meses, y parte de la demanda desaparecerá por más tiempo, produciendo un desequilibrio temporal entre oferta y demanda. Nuestra estimación preliminar es una caída de precios de vivienda próxima al -6% en 2020, que supondría absorber la sobrevaloración que estimamos en precio de la vivienda.
En este escenario, los precios de suelo finalista podrían sufrir recortes próximos al -20%. En 2021 los precios deberían estabilizarse, soportados por:
- Recuperación económica (PIB +4,0% 2021e).
- Reequilibrio entre oferta y demanda (en unas 120k-130k unidades al año).
- Entorno de tipos cero, que mantiene bajo el coste de financiación y hace todavía atractiva la rentabilidad por alquiler.
Las medidas de contención de COVID-19 frenan en seco las transacciones inmobiliarias. Sin actividad notarial, registral o de tasadores, las transacciones inmobiliarias deberían ser “próximas a cero” mientras se mantengan las actuales medidas de contención. Asumimos que estas medidas afectarán de forma directa a 3 meses de transacciones inmobiliarias. Además, esperamos que las transacciones de extranjeros se vean muy reducidas durante los próximos trimestres, dado que podrían mantenerse ciertas limitaciones a los movimientos internacionales.
De forma preliminar, estimamos un impacto del -35% hasta 326k transacciones en 2020, volviendo a niveles mínimos del periodo 2012 a 2014. Las transacciones inmobiliarias cayeron en 2019 -3,2% a/a hasta 502k y 2020 ha comenzado con -1,3% hasta febrero, todavía sin efecto Coronavirus. Las caídas se concentran en vivienda de segunda mano (-4,1% en 2019), mientras que las nuevas crecen +1,3% por mayor número de viviendas terminadas. Las de extranjeros se reducen -3,8% hasta 63,0k en 2019, cayendo ligeramente su peso sobre el total hasta el 12,55% vs 12,64% en 2018. Británicos siguen liderando las compras de extranjeros en España, seguidos por franceses y alemanes.
La extensión de las medidas marcará el impacto en precios. Estimación preliminar: -6% en 2020… Los efectos de coronavirus sobre la economía española vendrán marcados por la duración de las medidas de contención y su coste en términos de empleo. España afronta un shock económico sin precedentes, aunque esperamos que temporal. Nuestros cálculos preliminares nos llevan a estimar un descenso del PIB de -4,8% este año y un crecimiento de +4,0% en 2021e. Estimamos que la Tasa de Paro se incrementará hasta 18,2% en 2020 desde 13,8% en 2019.
En este entorno, las decisiones de compra de vivienda se postpondrán entre 6 y 12 meses, y parte de la demanda desaparecerá por más tiempo. Esto supondrá un desequilibrio puntual entre oferta y demanda. Estimamos que las viviendas terminadas superen las 100.000 viviendas en 2020 y 2021 (desde cerca de 75.000 en 2019). En conclusión, estimamos una caída de precios de vivienda próxima al -6% en 2020, absorbiendo la sobrevaloración que apreciamos actualmente en precio de la vivienda sobre los salarios (en comparación con la media de los últimos 20 años. Gráfico 4). En este escenario, los precios de suelo finalista podrían sufrir retrocesos próximos al -20%. En 2019, los precios de la vivienda se incrementaron en +3,6%, según el INE. Si bien, en términos intertrimestrales sufrieron un ajuste del -0,6% en 4T19. Según Idealista, 2020 ha comenzado con caídas del -0,3% en el primer trimestre.
¿Qué pasará con la vivienda en 2021?
Los precios de la vivienda podrían estabilizarse a partir de 2021. Deberían verse soportados por:
- Equilibrio entre oferta y demanda. Prevemos que oferta y demanda se encuentren en 2021, con más de 120.000 viviendas terminadas. Esto compara con una demanda estructural de unas 130.000 unidades al año (100.000 por creación de hogares y unas 30.000 compras de extranjeros). En 2022 podría producirse incluso escasez de oferta, por el retraso del inicio de obras previsto para 2020.
- Recuperación económica. Nuestra estimación preliminar apunta a que el PIB español volverá a la senda del crecimiento en 2021 (+4,0%) y que la tasa de paro tenderá de nuevo a reducirse (hasta 16,9%).
- Reducido coste de financiación. La tasa de esfuerzo(1) se sitúa actualmente en 31,6%, todavía por debajo de su media histórica (35,0%). Prevemos que este entorno de tipos bajos se mantenga durante los próximos años.
- La subida del alquiler de vivienda (+50% de media desde mínimos de 2013): supera con creces la revalorización del precio de la vivienda (36,2%); y sitúa la tasa de esfuerzo del alquiler próxima al 30%, en línea con la de compra de vivienda.
- Atractiva rentabilidad por alquiler (3,8% bruto) en un entorno de tipos bajos.
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