Recientemente el Banco de España ha publicado un informe sobre el mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019. Aunque en 2020 la economía está sufriendo un cambio sustancial, los datos que ofrece sobre el alquier en España son muy interesantes.
Dificultades de acceso a la vivienda y sus consecuencias
Durante el periodo 2014-2019 la insuficiencia de la oferta de vivienda provocó una subida notable de los alquileres que generó dificultades de acceso a la vivienda a determinados colectivos. Esto tiene varias consecuencias:
- Retraso de la edad de emancipación. Se retrasa la formación de hogares jovenes, lo que tiene un impacto demográfico muy negativo. Hay que recordar que el crecimiento vegetativo de la población española (nacimientos menos muertes) ha sido negativo en los últimos años.
- Subida del precio de compra de la vivienda. Los alquileres altos han favorecido la inversión en vivienda lo que ha redundado en el encarecimiento de los precios de compra, lo que, a su vez, ha provocado un funcionamiento ineficiente del mercado del alquiler.
- Consecuencias en el mercado laboral. La subida de los alquileres entorpece el funcionamiento eficaz del mercado de trabajo al dificultar la movilidad de las personas.
- Consecuencias en el consumo. Los incrementos de los precios del alquiler, por encima de los salarios, hace que el consumo de otros bienes y servicios se restrinja especialmente entre algunos segmentos de población.
Regulación del alquiler en España
En nuestro país la normativa que regula los alquileres tiene los siguientes ejes:
- La duración mínima de los contratos es de cinco años para las personas físicas y siete años para las jurídicas (son de los mayores plazos mínimos de la OCDE).
- El incremento máximo de las rentas está vinculado a la evolución del IPC.
- El importe de los avales y garantías que tiene que presentar el inquilino oscila entre un mínimo de una mensualidad y un máximo de tres, lo mismo que el promedio de la OCDE.
El único incentivo con el que cuentan los propietarios para poner sus viviendas en alquiler es fiscal, en el IRPF de las personas físicas y en beneficios fiscales a las sociedades de inversión inmobiliaria.
La provisión pública de viviendas en alquiler es muy escasa ya que el esfuerzo se ha centrado en la financiación de la vivienda en propiedad a precios inferiores a los del mercado (Viviendas de Protección Oficial).
Esta tendencia tradicional se está modificando poco a poco, orientándose ahora al alquiler social a precios bajos mediante subvenciones a los promotores.
¿Cómo se podría aumentar la oferta de vivienda en alquiler?
La situación de los alquileres en nuestro país se podría mejorar con algunas intervenciones públicas que resume el Banco de España.
Medidas directas
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Instrumentación |
Ventajas e inconvenientes |
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Aumentar la oferta agregada de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables |
Combinación de provisión pública de vivienda y de estímulo al sector privado que resulte en un incremento agregado de la oferta |
(+) Son las políticas más efectivas, especialmente cuando se concentran en segmentos del mercado con mayor escasez. (-) Elevado coste presupuestario, por lo que deben concentrase en colectivos más vulnerables |
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Limitar temporalmente los precios de alquiler de la vivienda |
Se aplican en áreas con tensiones importantes de precios para mitigar los problemas de accesibilidad |
(+) Se dirigen de forma inmediata a los problemas de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos (-) No atajan las causas subyacentes al problema de accesibilidad (-) Pueden generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas y aumentar los precios fuera de esas áreas |
Medidas indirectas
- Liberalización de aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas.
- Limitaciones al alquiler turístico por el posible efecto desplazamiento en el alquiler residencial.
- Políticas que estimulen la profesionalización del mercado de alquiler.
- Incremento de la seguridad jurídica y reducción de la incertidumbre regulatoria.
Como la vivienda es muy costosa, la provisión pública de la misma ha retrocedido en los últimos años lo que hace más necesaria la participación de la iniciativa privada. Para que esta provea vivienda en alquiler debe contar con la debida seguridad jurídica e incentivos fiscales y económicos por parte del sector público.
La experiencia internacional indica que medidas como limitar los precios de los alquileres, que se han tomado en algunas grandes ciudades, no son eficaces porque no atajan el principal problema: la insuficiencia de oferta de viviendas en alquiler.
Como las necesidades son muy grandes y los recursos escasos es crucial que la políticas que se implementen sean muy eficaces y selectivas. Deben concentrarse en los colectivos más vulnerables (jóvenes y hogares con rentas bajas) lo que tendrá efectos positivos en la demografía y la movilidad laboral.
Seguridad jurídica en el alquiler de la vivienda
La seguridad jurídica que requiere la iniciativa privada para participar en el mercado del alquiler de vivienda se concreta sobre todo en:
- Que los plazos de duración de los contratos de arrendamiento no sean excesivamente largos.
- Que las reglas de actualización del incremento de las rentas sean más flexibles para que se adapten a la evolución del mercado con rapidez.
- Que las causas de rescisión de los contratos de alquiler no sean excesivamente restrictivas y, sobre todo, se puedan ejecutar con celeridad ante una Administración de Justicia más rápida y eficiente.
Cómo facilitar la oferta de viviendas de alquiler
Para facilitar la oferta de vivienda en alquiler , unas medidas que se han demostrado eficaces tienen que ver con la regulación urbanística que dificulta la disponibilidad de viviendas en áreas en las que son necesarias. Estas restricciones deberían limitarse.
Desde la perspectiva de los inquilinos, se podría garantizar cierto grado de protección a determinados colectivos con problemas de accesibilidad a la vivienda, por ejemplo que la renta fuese estable durante un plazo mínimo.
Para mejorar la oferta de alquileres es muy recomendable la profesionalización del sector ya que conllevaría una notable reducción de costes de gestión.
Conclusiones sobre el problema del alquiler en España
No hay una receta única para favorecer un aumento de la oferta de los alquileres en nuestro país, y más en medio de la incertidumbre en la que vivimos actualmente, pero algunas medidas podrían ser eficaces:
- Permitir que las revisiones de los alquileres de los contratos se ajuste no al IPC general sino a la variación efectiva del mercado del alquiler.
- Que los plazos mínimos de los contratos de arrendamientos sean inferiores a los actuales.
- Que se dispongan mecanismos más eficaces en la Administración de Justicia para resolver los litigios derivados de los contratos de alquiler.
- Que se estimule al sector privado para que aumente la oferta de viviendas en alquiler.
- Que se revisen los criterios urbanísticos que frenan la construcción de viviendas en los lugares donde la demanda de vivienda está saturada.
Todo lo anterior está condicionado por la incertidumbre sanitaria y económica en la que vivimos y cuyo alcance es difícil de prever pero afectará al mercado inmobiliario..
